Z uwagi na liczne zapytania kierowane do Ministerstwa Infrastruktury dotyczące wątpliwości związanych z ustalaniem wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w związku z wejściem w życie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), Ministerstwo udziela wyjaśnień w zakresie swojej właściwości.

Kwestia opodatkowania, od dnia 1 maja 2004 r., opłat z tytułu użytkowania wieczystego dotyczy zarówno przepisów z zakresu gospodarki nieruchomościami jak i przepisów podatkowych, w związku z czym w powyższej sprawie stanowisko zajął Minister Finansów. W piśmie z dnia 08.02.2005 r., znak PPI-811-1868/BM6-16233/2004/EF, stwierdził, że organ władzy publicznej, który wykonując czynności z zakresu oddawania nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste, działa jako strona umów cywilnoprawnych, uznawany jest za podatnika podatku od towarów i usług, a wykonywane przez niego czynności podlegają opodatkowaniu VAT na zasadach określonych w przepisach regulujących pobór tego podatku.

Dodatkowo Minister Finansów wskazał, iż zasady ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ich zmiany, jak również terminy ich uiszczania, ściśle określają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), do interpretacji których właściwy jest resort infrastruktury.

Kwestie związane z ustalaniem wysokości oraz trybem dokonywania zmian (aktualizacji) opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, regulują przepisy działu II rozdziału 8 – Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości wymienionej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, w przypadku gdy wartość nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste ulegnie zmianie.

Na podstawie art. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej na podstawie wartości tej nieruchomości.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. z 2001r. Nr 97 poz. 1050 z późn. zm.), ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, w której uwzględnia się podatek od towarów i usług, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług.

Stwierdzić zatem należy, że wartość nieruchomości nie jest tożsama z ceną nieruchomości. Jeśli więc podatek VAT wpływać będzie na cenę nieruchomości, a nie na jej wartość, to brak jest prawnego uzasadnienia do zmiany (dokonania aktualizacji) opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w związku z opodatkowaniem tego rodzaju opłat (wynikającym z podatku VAT). Szczególnie, że wysokość pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz udzielanych bonifikat i sposób zapłaty tych opłat ustala się w umowie o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Zmiany opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwagi na ochronę interesów osób, którym takie prawo przysługuje (użytkowników wieczystych), będą dopuszczalne jedynie w ściśle określonych sytuacjach, wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a zatem tylko w sytuacji zmiany wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami poza sytuacją określoną w art. 77 ustawy, nie wskazują na inną możliwość przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, aniżeli w związku ze zmianą wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. (kz)

dodał/a: Michał Pawlik

źródło: Ministerstwo Infrastruktury